每个周末开完open home，周一要给几十个买家发跟进邮件——手写每一封根本做不完，但群发模板邮件买家一眼就看出来，直接忽视。用ChatGPT可以同时做到个性化和批量。这里是5个即用提示词模板，以及澳洲法律你必须知道的底线。
转化率最高的中介，不是手里房子最好的那个，而是跟进最快、最让买家感觉被重视的那个。
一个活跃的中介每个周末要跑两到四个open home，每场进来十五到四十组买家。周日晚上你见过了三十到一百六十个人，握了手，回答了问题，脑子里大概记得谁看起来认真、谁只是逛逛。周一上午，其中大部分买家已经收到了另外两个中介的跟进消息。你还没发，你在那些买家眼里就是空气。
老办法是群发一封通用邮件："感谢您参观了我们在[地址]的房产，如有任何问题请随时联系。"买家一眼就能看出来这是群发模板。直接归档，或者直接删掉。没有任何对话会从这封邮件里产生。
转化率高的中介在24小时内发出带有针对性的跟进——提到了买家在看房时问过的具体问题，让对方感觉被注意到了，并给出一个值得回复的理由。用ChatGPT，你原本要写三封邮件的时间，现在可以产出二十封个性化邮件。
对华人买家来说，这一点尤其关键。用英文发一封显然是模板的邮件，很容易让华人买家觉得中介根本没有关注他们。而主动发一封中文跟进——哪怕只有几句话——在众多竞争对手里立刻拉开了距离。
买家在open home里的状态是高度专注的——他们在做一个可能是人生中最大的财务决定。他们记得哪个中介叫出了他们的名字，也记得哪个中介显然对他们毫无印象。
群发邮件传达的信号是：我根本没注意到你。这和你想留下的印象完全相反。
华人买家对这一点更敏感。如果一个买家在看房时问过朝向是否适合风水，而你的跟进邮件里对自然采光只字不提，他会认为你没有认真听他说话。但如果你的跟进邮件里写道："您当时问到了客厅的自然光，我附上了带朝向标注的平面图，您可以看到下午阳光进屋的方向"——这个买家会主动打电话给你。
这不是说每个买家都需要一封长信。关键是一两句具体的内容，证明你当时在场。ChatGPT负责处理这两句话前后的所有套话。你提供具体细节，AI完成剩下的部分——这是合理的分工。
澳洲华人买家群体内部差异很大，但有几个共同的行为模式，跟进策略要对应调整：
投资型买家（大陆移民或海外投资者）：通常同一天会跑多个open home，看房节奏快，决策也快。他们最关心的是租金回报率、地租水平、未来增值空间，对装修风格关注较少。跟进邮件要在当天发出，内容围绕投资数据展开。拖到第二天，他们可能已经和另一个中介谈好了。
首置业华人买家：常常带父母一起来看房。父母对最终决定有实质影响，有时候甚至是主要决策者。跟进邮件如果只写给买家本人，就只影响了一半的决策链。提到学区排名、社区安全、周边华人超市或餐厅——这些是父母最关心的，也是让整个家庭感觉这个中介"懂他们"的信号。
微信用户：很多华人买家更习惯用微信沟通，而不是邮件。如果你有对方的微信，跟进方式要调整——微信消息比邮件短得多，更口语化，不需要称谓和结语。两三句话，直接说你想说的。
在打开ChatGPT之前，先做好输入准备。拿出你的看房登记表，确认每个买家旁边有两三条笔记：他们问了什么、他们的购买动机、你对他们感兴趣程度的判断。把这些笔记粘贴进提示词，输入越具体，输出越个性化。
这是你的主力模板。用于一般感兴趣的买家和态度不明朗的买家。每次可以处理十个买家：把十条买家笔记一起粘贴进去，让ChatGPT一次生成十封独立邮件，然后逐一核对细节。
Write a follow-up email to a buyer who attended our open home at [suburb, property type — e.g. "Epping, 4-bed family home"]. They seemed [interested / on the fence / just looking]. Notes from the inspection: [e.g. "asked about the school zone, mentioned they have two primary-school-age kids, seemed to like the backyard"].
Tone: warm and professional, not pushy.
Include:
- A specific detail from the property relevant to what they mentioned
- One soft question about their search timeline
Do not mention price. Under 120 words.
需要定制的部分：房产地址和类型、你对买家感兴趣程度的判断（interested / on the fence / just looking），以及看房笔记。最后这一栏是个性化的核心——哪怕只有一行笔记，生成的邮件也会有明显差异。
有买家在看房时问过价格。你不能在书面邮件里写具体数字（原因见下方合规说明）。但你可以开启一段对话，引导对方进入私下的电话沟通——价格谈判实际上就发生在那个环节。
Write a follow-up email to a genuinely interested buyer who asked about the price guide at the open home. We cannot quote a specific number in writing.
Draft an email that:
- Acknowledges their interest in the property and in understanding the pricing
- Invites them to call for a private discussion where we can talk through comparable sales and current market context
- Mentions we have comparable sales data and vendor expectations we can share in that conversation
- Keeps the door open without sounding evasive
Tone: direct and confident, not apologetic. Under 100 words.
检查要点：确保AI输出的内容里没有出现任何具体数字，也没有"业主期望约X万"或"预计在X区间成交"这类表述。如果有，删掉这封邮件重新生成。
如果买家是华人，可以在提示词末尾加一行：Write the email in Simplified Chinese (简体中文).
有个买家在看房时明显动了真心——在房子里待了超过二十分钟，仔细问了停车位、储物空间、厨房状况。是时候邀请他们来私下带看，在竞争压力升高之前先建立连接。
Write an email inviting a buyer back for a private inspection. They attended the open home and showed genuine interest — they spent significant time at the property and asked detailed questions about [specific aspects, e.g. "the parking, the storage, and the condition of the kitchen"].
Frame the invitation as exclusive access, not desperation. The tone should feel like you're giving them an advantage over other buyers, not like you're chasing them.
[If accurate and verified: Mention the vendor is hoping to make a decision this week.]
Under 100 words.
重要提醒：只有在业主确实有这周决定的意向时，才加入那句时间压力。捏造紧迫感一旦被识破，信任立刻归零——而且写在邮件里的内容在ACL框架下可能构成误导性陈述。
买家快要出价了，但他们不熟悉流程，有点紧张。这封邮件帮他们理清下一步——聚焦流程，不涉及价格——同时把你定位成引导他们过关的那个人，而不是催促他们下单的销售。
Write an email to a buyer who is close to making an offer on our property. Guide them toward next steps without committing to a specific price in writing.
Include:
- A brief, reassuring explanation of how the offer process works in [NSW / VIC — select one]
- The typical timeline from offer to exchange (conditional and unconditional)
- A note encouraging them to speak with their solicitor or conveyancer before signing anything
- How they can reach us to discuss further
Tone: calm, knowledgeable, supportive — like a trusted advisor, not a salesperson. Under 150 words.
建议：提前准备好NSW版和VIC版两个存档。两个州的交割流程不同——NSW私下议价有5个工作日的冷静期；VIC签署Section 32后有3个工作日的冷静期。选对州，让内容准确。
对华人买家来说，收到一封英文通用邮件，感受是疏离的。收到一封简短、直接的中文跟进消息，感受是：这个中介知道我是谁，他懂我。在竞争激烈的市场里，这是真实的差异化优势。
Write a follow-up email in Simplified Chinese (简体中文) to a buyer who attended our open home. Context: [e.g. "likely mainland Chinese investor, asked about rental yield and council rates, brought a family member"].
Tone: respectful and direct — Chinese buyers appreciate efficiency over small talk. Do not open with pleasantries about the weather or general courtesy phrases that feel hollow.
Include:
- Acknowledgement of the specific questions they raised at the inspection
- Key property detail relevant to an investor (or first-home buyer — specify which)
- A clear next step: [e.g. call us, book a private inspection, we'll send comparables]
Under 150 Chinese characters.
微信版本：如果这个买家的主要联系方式是微信，把同样的内容改成两三句话的口语化消息。去掉称谓和结语，直接切入核心信息，结尾提一个具体问题或明确的行动指引。微信消息不是邮件——不需要正式结构，需要的是简洁和直接。
举例：邮件版可能是一百二十字的正式中文；微信版就是"[名字]，周六看的那套房，您问的租金回报我查了一下，附近同类型去年平均在4.2%左右。您方便的话给我打个电话聊一下？"——三十个字，效果可能比一百字的邮件更好。
瓶颈不在于写作，在于笔记。能把AI用出效果的中介，都是那些在看房过程中就养成了记录习惯的人，不是看房结束后才回头补记的。
一个适配上面这些模板的看房登记表字段设计：
周日晚上，按热度排序。热门买家用模板二、三、四单独处理。温冷买家用模板一批量处理——把十条买家笔记一起粘贴进一个提示词，让ChatGPT生成十封独立邮件，逐一确认具体细节无误，复制到邮件客户端。六十位买家全部处理完，整个流程45分钟。
以下不是建议，是澳洲房产书面买家沟通的最低法律要求。违反这些规定可能导致Fair Trading投诉、执照处分以及ACL民事责任。
一个可以在周一上午10点前完成所有跟进的实操流程，不需要周日晚上加班：
这五个模板是起点。房产AI行动包包含完整的跟进模板库、房源描述提示词、买家资质评估脚本、出价对话框架，以及一个已预格式化为ChatGPT输入格式的看房登记表模板——一次性购买，A$49，无订阅。
同系列英文文章：AI Open Home Follow-Up Emails for Australian Real Estate Agents，以及AI-Generated Listing Descriptions for Australian Properties——同样的原则应用于撰写在Domain和realestate.com.au上排名靠前的房源描述。
更多房产行业AI工具指南，访问房产与物业分类页面。
可以。ChatGPT非常适合根据你的看房记录起草个性化邮件。你提供背景信息——买家姓名、他们在看房时问了什么、他们的购买动机——AI负责起草邮件，你审核后发出。关键规则：不要把买家的联系方式、财务信息或预批金额粘贴进ChatGPT；书面邮件中不能写具体价格或价格区间；每封邮件发出前必须人工审核。AI负责起草，专业责任由你承担。
根据澳洲消费者法（ACL）第29条，对房产价格作出虚假或误导性陈述属于违法行为。如果你在书面邮件中写了一个价格区间，而房产最终成交价格明显高于或低于该区间，这份书面文件就可能被用作误导性陈述的证据。NSW公平交易厅和VIC消费者事务局的标准做法是：价格讨论通过电话进行，邀请买家打电话沟通，不在书面材料中承诺任何具体数字。
用ChatGPT起草一封简体中文跟进邮件。华人买家——尤其是来自大陆的投资型买家——重视效率，不喜欢寒暄。直接切入他们在看房时关心的问题，清楚说明下一步（电话沟通、私下带看、提供成交参考数据），控制在150个汉字以内。如果买家通过微信联系，把同样的内容改成更简短、更口语化的格式——微信消息应该像消息，不是正式信函。两三句话，直接提问或给出明确的行动指引。
投资型华人买家往往同一天会跑多个open home，决策节奏快，跟进越早越好——最好当天晚上就发消息。他们关注的核心问题通常是租金回报、地租水平、房产增值潜力，而不是装修风格。首置业华人买家则常常带父母一起来看房，父母的意见对决策影响很大。跟进邮件最好同时照顾到买家本人和家庭决策的维度，比如提到学区信息、社区环境，这些通常是父母最关心的。
周一上午10点前发出，越早越好。竞争激烈的市场里，买家决策很快——等到周二或周三再跟进，竞争对手周一就已经约好了第二次看房。对于热门买家（问过价格、要过vendor statement、询问过出价流程的），尽量在open home当天晚上就发一条简短消息。转化率最高的中介，往往是那些在几小时内就让买家感受到被重视的人，而不是几天后。